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從鋼筋混凝土到科技數字化，傳統住宅及配套設施服務正在進行著一場從“功能機”到“智能機”的躍遷，科技地產屢被重倉、物業公司集體上市、開發商向運營商的轉變……，讓新一代住宅、社區被插上了一根連接網絡世界的網線，成就“新基建”。
在這一過程中，各家地產廠商經歷了怎樣的浴火和重生？如何加持科技完成轉型？
為此，雷鋒網推出《地產科技戰》系列文章，以產業深度視角，追溯中國頭部地產廠商科技轉型的這十年，揭開新一輪“土地改革”的神秘面紗。
本文是雷鋒網《地產科技戰》系列文章第二篇。
本系列第一篇文章參見《恒大無法「躺平」》。
作者 | 王金旺
編輯 | 李帥飛
1995年，在杭州蔣村的一片荒地上，一個名叫“丹桂花園”的樓盤拔地而起，在人均收入不足500元的那個年代，“丹桂花園”是一個為數不多的別墅項目。
也是自這個項目起，杭州大學歷史系畢業的宋衛平創辦的綠城中國（以下簡稱：綠城）開始憑借高檔小區走入國人視野。
20年后，當綠城已經成為國內地產界的TOP 10時，變道地產科技、轉做“運營商”，這次的故事要從一個實驗室說起。
2016年5月，綠城與智能家居品牌C.Smart聯合成立了一個智能家居實驗室，關于這個實驗室，在綠城官方資料中有這樣一段簡要介紹：
所有關于智能家居的設想和需求，涵蓋小區物業管理、酒店、智慧生活等領域，只要業主提出來，經過提煉和可行性分析，就在這個實驗室里研發，并進行測試、優化、系統改進和推廣應用。
當時走入這個實驗室的智能門鎖、智能紅外遙控器、人體紅外探測器、氣體泄漏傳感器等產品，在日后都成了智能家居領域的主流產品。
不過，這一實驗室成立之初的目的并不是研發幾款硬件、搶占市場風口，而是建立一個整合各類家居、社區硬件的「社區操作系統」。
這一操作系統類似手機操作系統，主要的硬件不是由綠城的團隊來生產，綠城的團隊當時的工作重點是如何通過驅動程序將這些硬件整合、連通起來，并在這一操作系統中提供統一的界面和服務。
大多數人對于綠城在五年前成立的這一行事低調的實驗室并沒有那么了解，甚至鮮有行業人士能說清楚“它從哪里來，將到哪里去”。
成立之初，這一實驗室也經歷了不少煎熬。受限于諸如網絡協議無法互通、硬件成熟度還存在諸多問題……，要做一個「社區操作系統」，在當時是一個不可能完成的任務。綠城智能家居實驗室并沒有如貝爾實驗室一樣發展成為舉世聞名的社會性實驗室，而是成為了綠城在地產科技領域早期探索的歷史縮影。
不過，綠城卻由此埋下了一顆“社區操作系統”的種子，或許當時沒有人能料想到，這顆種子經年之后會繼續生根、發芽，成長為一棵眾人矚目的大樹。
2017年9月25日，綠城理想生活集團成立，對于被世人認為偏執于高端房產的綠城，真正的變革才剛剛開始。
2017年7月23日，時任綠城中國執行董事、執行總裁李青岸站在博鰲21世紀房地產論壇的舞臺中央向臺下眾人講述著綠城在地產領域的新故事——「一體五翼」。
此時的綠城政權幾經更迭，持股28.9%的中交已經成為綠城單一最大股東。
李青岸正是被派駐綠城、任職總裁的中交老將，在此之前，李青岸歷任交通部財務司副處長、中國路橋(集團)總公司財務部總經理、中國交通建設集團總公司財務部總經理……，對于地產行業，李青岸以“新兵”自稱，卻又受命主抓綠城改革。
2016年7月9日，在綠城召開的半年度工作會議上，兩個子公司綠城資產、綠城小鎮在會上成立，此時，綠城所有業務統一并入到集團旗下四個子公司——綠城房產、綠城管理、綠城資產、綠城小鎮。
這次組織架構調整的實際意義是通過幾個子公司分攤了綠城房產的業務發展壓力，同時明確指出綠城的一個業務轉型方向——“城市綜合運營服務商”。
這次架構調整為綠城的業務發展奠定了基礎，轉職“運營商”成為綠城接下來幾年的一個重要方向，彼時，這項改革對外稱作「一體四翼」。
不過，「一體四翼」不是綠城的終局。
次年9月，綠城再經調整，「一體四翼」轉身變為「一體五翼」，“生活服務”被提到戰略位置，綠城理想生活集團由此應運而生。
2016年我們提出的整體戰略是要“輕重并舉”，其中，“輕”指的正是向城市綜合運營方向發展，成立綠城理想生活集團也是為了做整體地產智慧化、城市綜合運營相關工作。
這正是綠城理想生活集團成立初衷。
彼時，一并歸入到綠城理想生活集團的智能家居實驗室在隨后也被更名為綠城中國智能化實驗室，繼續聚焦研發戰略級項目——社區中腦。
“輕重并舉”雖是綠城在2016年提出的戰略方向，但在這一戰略下具體應該如何展開業務，仍是一個問題。
之后幾年里，世人眼中的綠城以每年一輪大的架構調整進行著自身業務優化，諸如2018年6月提出按輕重資產將集團架構調整為「11+5」、2019年1月再次優化組織架構為「8+3」。
在這樣頻繁的架構調整中，綠城的代建、建筑科技等業務版塊也逐漸明晰，甚至針對建筑科技還成立了綠城科技產業集團。
而作為少有的沒再經歷架構調整的業務集團，綠城理想生活集團在接下來的幾年里著重在業務發展上逐漸將房屋維修、社區商業、產業服務等版塊增添進來。
例如，2017年，綠城理想生活集團著重針對房屋存量市場在房屋維修上的訴求，提出房屋4S戰略，希望為房子構建一個像汽車一樣的“4S”服務體系——面向C端建立區域線下門店、實現線上下單線下服務，面向B端提供2年房屋質量及服務保障，面向G端提供老舊小區改造服務；2018年，綠城理想生活集團針對垂直內容進行發力，又逐漸將養老、社區商業內容搭建起來……
2019年1月12日，未來社區正式寫入浙江省《政府工作報告》，報告指出，開展首批24個未來社區試點。
隨后，浙江省提出了“139”頂層設計思路，進一步明確了未來社區的定義。
何謂“139”頂層設計？
據官方資料顯示，在這一頂層設計中，“1”是指以人對美好生活的向往為中心，“3”是指把人本化、生態化、數字化作為三個維度的價值坐標，“9”是指鄰里、教育、健康、創業、建筑、交通、低碳、服務、管理九大場景創新。
這次，浙江省是希望將社區建成一個真正的“理想國”。
作為杭州當地地產巨頭，在由中交控股后，綠城的幾番架構調整與浙江省的城市規劃、城市戰略暗自契合，尤其在經過前期“經驗”、“教訓”、“成果”積累后，綠城理想生活服務集團的戰略逐漸與浙江未來社區戰略協同，成為了浙江省未來社區建設戰略的重要參與單位之一。
綠城在浙江省未來社區戰略中扮演著多重角色。
綠城是浙江省未來社區戰略的智庫，是標準的協助起草者，是其中一些研究課題的承接者，也是標準樣板案例的打造者……
2008年，這一年，綠城拿下了舟山長峙島近3300畝的整島主導開發權，當時，綠城花重金聘請來世界知名建筑設計公司JTP為這座島做設計規劃，僅僅是設計規劃就花了近三年的時間。
基于對這座島長達10年的持續建設、開發，2019年，在承接浙江省未來社區研究課題時，舟山長峙島如心小鎮成為了綠城實施未來社區構想的第一個項目。
如心小鎮未來社區
2019年10月，綠城完成了這一項目的平臺系統建設并正式投入運營，這一系統中包括安全場景、交通場景、商業場景、鄰里場景等近20個智慧場景。
在運營方面，綠城為16個小區建設了統一的運營中心，并積極與政府數據平臺進行打通。
通過這套系統，所有小區就都變成了實時在線的小區。在居民端，用戶可以通過APP在線體驗生活服務。值得注意的是，綠城還為當地政府設計了一套積分系統，通過浙江省推出的這套積分系統，如果你在社區里不尊重社區的基本規則，亂停車、亂遛狗，你的信用分降下來后，就需要交物業費；疫情期間，如果你在社區里作為志愿者在做付出，可以增加積分，增加積分就可以提高聲望，變成達人后就可以不交物業費。
據悉，目前這一未來社區中的居住人口已經超過1萬人，這一未來社區的運營管理由綠城與當地政府聯合運營。
這樣的未來社區在浙江省不只一個，在浙江省未來社區規劃中，已經形成了這樣一組數據：
2019年，浙江省第一批試點推行未來社區項目24個；
2020年，浙江省第二批試點推行未來社區項目36個；
2021年底，浙江省推行未來社區項目將達到150個；
到2022年底，浙江省推行未來社區項目將達到4000個；
到2025年底，浙江省2萬個小區將全部推行未來社區模式。
2021年6月10日，國務院下發《中共中央國務院關于支持浙江高質量發展 建設共同富裕示范區的意見》，《意見》指出：
到2025年，浙江省推動高質量發展建設共同富裕示范區取得明顯實質性進展，人均地區生產總值達到中等發達經濟體水平，以中等收入群體為主體的橄欖型社會結構基本形成。
雷鋒網向行業人士了解到，這一《意見》的基本落腳點正是未來社區的整體建設和運營。
通過參與浙江省未來社區建設，不僅讓綠城進一步提升了智慧社區建設經驗，同時也幫助綠城梳理清楚了自身未來發展方向。
2021年1月5日，住建部、發改委、銀保監會等十部委發布《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，《通知》特別提出要融入基層社會治理體系、推動發展生活服務、提升物業管理水平等諸多要求。
同樣是在這一年，在政府、行業會議中，綠城旗下一個新的科技子公司出現在大眾視野——綠城未來數智。
今年，隨著住建部關于新型物業公司相關政策的出臺，在浙江省未來社區政策引導下，綠城決定要向平臺化方向發展。
這是綠城在新政策背景下看到的地產企業發展方向，也是綠城未來數智成因。
綠城未來數智究竟是一家怎樣的公司？
綠城未來數智此前實際上是綠城理想生活集團的一個事業部，自2017年團隊成立以來，為綠城搭建起了社區中腦，承接了如心小鎮數字化建設等項目，如今成為一家獨立企業，繼續探索綠城對平臺化發展的構想。
據雷鋒網了解，新成立的綠城未來數智目前主要工作包括兩方面：
第一，做AI平臺，應用綠城此前搭建的社區中腦，做家庭、社區里的操作系統；
第二，做數字化運營，聯合合作伙伴為居民、園區提供生活服務方方面面的生活服務。
綠城未來數智是綠城在地產科技領域又一次業務聚焦，據悉，目前企業中研發人員占比從此前的90%下降到了50%，市場、運營人員占比達到50%。
從研發團隊為核心到運營團隊的擴充，從理想生活集團事業部到平臺化獨立企業，綠城正在不斷經歷著重塑和再造。
2021年3月23日，在綠城2020年度業績發布會上，接棒綠城行政總裁的郭佳峰指出，“2021年公司拿地目標是3000億元貨值。”
而就在3月20日的「2021綠城中國生活開發者大會」上，郭佳峰表示，“產品主義是綠城融入血液的信仰。”
或許拿地、建樓是地產商一個永遠不變的主旋律，但在這場地產科技戰中，技術就如同血液一樣重塑著包括綠城在內的中國整個地產行業。
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